Кто должен восстанавливать проект на ОПО – собственник или арендатор?

30.01.2025

Проектная документация опасного производственного объекта крайне важна на всех этапах жизненного цикла. Это ключевой источник данных для обеспечения безопасности зданий и сооружений. Там расписаны параметры технологического процесса, состав ОПО, его технические характеристики. В обобщенном виде содержится информация, помогающая определить признаки, а также класс опасности. Отдельные разделы проекта («Технологические решения» или «Пояснительная записка») запрашивает Ростехнадзор при регистрации ОПО, которые являются объектами капитального строительства.

Короче, документ необходим. О его значимости можно рассказывать бесконечно. В том числе… на стадии эксплуатации. Особенно в «моменты» контрольно-надзорных мероприятий (или при разработке нормативно-технических «бумаг», например, технологического регламента). Но наша статья не об этом. Здесь мы хотим поговорить о «сохранении» и восстановлении проекта, который, к сожалению, очень часто «теряется» (экспертный опыт не даст соврать). Причем такая проблема возникает не только у «древних» советских предприятий, но и у вполне современных объектов. И не только у собственников ОПО, но и, например, у их арендаторов.

Последние в этой связи нередко задаются вопросом – кто должен восстанавливать проектную документацию? Нести расходы, тратить время, прикладывать усилия. Все-таки временный или постоянный владелец? Тот, кто отдает, или тот, кто принимает объект по договору аренды? Тема на самом деле важная. Ведь она не фигурирует и не разъясняется в каких-либо нормативных актах.

Есть только административная практика, устные советы и письменные «рекомендации» того же Ростехнадзора. В которых он, кстати, категоричен (посмотрите, например, письмо от 10.01.2024 № 09-00-06/54 «О рассмотрении обращения»  и говорит, что «все меры по восстановлению» утерянного (отсутствующего) проекта должна принимать… эксплуатирующая организация. То есть та, которая:

• владеет объектом на праве собственности или ином законном основании (сюда входят аренда, оперативное управление, хозяйственное ведение);
• использует объект по прямому назначению, определенному в (пусть даже отсутствующей) проектной, технической (технологической) и эксплуатационной документации.

Учитывая, что арендатор получает имущество (земельные участки, здания, сооружения, оборудование или ОПО как имущественный комплекс) во «временное владение и пользование или во временное пользование» (причем арендодатель эти права временно утрачивает), то он и становится эксплуатирующей организацией. Следовательно, должен обеспечивать безопасность и легитимность объекта. В том числе – восстанавливать на него проектную документацию (разумеется, при условии, что передача прав оформлена письменным договором, прошедшим государственную регистрацию, и подписанным передаточным актом – в противном случае никакой аренды нет с юридической точки зрения).

Будет как-то так… если смотреть только на промышленно-безопасное и градостроительное законодательство, а также соответствующие им административные практики. Но если чуть-чуть расширить «горизонты» и заглянуть, скажем, в разделы Гражданского кодекса РФ, посвященные аренде, то могут открыться весьма интересные перспективы (в т.ч. несколько лазеек).

Возьмем, к примеру, статью 611 «Предоставление имущества арендатору» (ГК РФ, часть вторая, глава 34, параграф 1). Там в части 2 написано, что:

• «Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами…, если иное не предусмотрено договором» (вряд ли кто-то в здравом уме вычеркнет проектную документацию из списка, особенно если знает «азы» промышленной безопасности).

Если же какие-то документы «переданы не были», и «без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением» (а без проекта ОПО эксплуатировать, по сути, нельзя, более того… остается «юридически неизвестным» даже его назначение), то он «может потребовать» от арендодателя:

• предоставления ему таких документов (вопрос «кто должен восстанавливать» внезапно решается в другую сторону и озадачивает собственника объекта);
• расторжения договора, а также «возмещения убытков».

Неплохо, правда? Но еще «цветистей» тему раскрывает статья 612 ГК РФ «Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества», где сказано, что (часть 1):

• «Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках» (отсутствие проекта не дает зарегистрировать и безопасно эксплуатировать ОПО, следовательно, затрудняет «пользование»).

Если такие недостатки (их «физический» или «юридический» характер не уточняются, поэтому в суде всё возможно) обнаружились после заключения договора, то «арендатор вправе по своему выбору»:

1) Потребовать, чтобы арендодатель (принцип «или-или»):

• безвозмездно (то есть за свой счет) устранил недостатки (то есть восстановил проектную документацию);
• соразмерно уменьшил арендную плату (т.е. пользование «дефектным» объектом должно быть дешевле + плата за риски эксплуатации без проекта + высвобождение ресурсов для восстановления проекта силами арендатора, хотя не подходит нам этот случай, ведь объект все равно не зарегистрировать);
• возместил расходы арендатора на устранение недостатков (т.е. компенсировал сумму, потраченную на восстановление проектной документации).

2) (Если арендатор все-таки «прогнулся» и решил восстановить проект собственными силами) удержать сумму, которая фактически пошла на устранение недостатков, из арендной платы, «предварительно уведомив об этом арендодателя» (хотя это верный путь поругаться с ним, что в итоге приведет к третьему пункту…).

3) Потребовать досрочного расторжения договора (с возмещением убытков или без такового).

Вот так, товарищи. Получается довольно интересная картина. Если верить Гражданскому кодексу РФ, то обязанность по восстановлению проектной документации вроде как ложится на собственника объекта. Ведь он «отвечает за недостатки» и «должен передать все необходимые документы».

При этом арендатор может проявить «добрую волю» и устранить документальные огрехи за свой счет. А потом вступить в «здоровый конфликт», чтобы вернуть вложенную сумму. Или же сразу пойти по «пути убеждения» и уговорить арендодателя выполнить свой «гражданский долг» – восстановить проект, чтобы впредь не возникало таких спорных ситуаций (и все жили в мире и согласии).

С виду всё просто (если у вас в обойме хороший юрист). А на деле (как и в любом юридическом вопросе) здесь…

Есть нюансы

Во-первых (часть 2 статьи 612 ГК РФ), арендодатель не отвечает за недостатки, о которых сообщил арендатору заранее, до заключения договора. Либо которые арендатор сам должен был обнаружить, например, в ходе проверки «исходной документации» на объект (если она проводилась). Знали, что берете ОПО без проекта? Значит, будете восстанавливать его самостоятельно, без участия собственника. И разумеется, без каких-либо компенсаций с его стороны. Захотите «удержать сумму» из арендной платы? Он пошлет вас куда подальше на вполне законных основаниях (еще и возмещение убытков потребует).

Во-вторых, передаваемые в аренду ОПО (даже «банальные» сети газопотребления) нередко являются «предприятиями», имущественными комплексами, которые включают:

• земельные участки;
• здания и сооружения;
• технологическое оборудование;
• другие основные средства, материальные ресурсы и т.д.

И арендаторы таких «комплексов», согласно части 2 статьи 661 ГК РФ, обязаны нести расходы, связанные с их эксплуатацией. В том числе – восстанавливать отсутствующие, но необходимые для эксплуатации документы (ваш юрист, разумеется, может доказать обратное – главное, чтобы арендодатель сговорчивый попался). Кстати, здесь тоже можно рассчитывать на компенсацию, если представить восстановленный проект как «неотделимое улучшение арендованного имущества».

Но лучше до спорных ситуаций вообще не доводить. И проверять комплектность «исходной документации» на ОПО до заключения договора аренды. Чтобы потом не устраивать «баталии», не искать лазейки, обходные пути, способы восстановления. Кстати, последних в случае с проектом не так много. И они не расписаны в нормативных актах. Более того… за исключением одного-двух, не дают гарантии «успешного результата». Что это за способы? Ну, можно, например:

1) Обратиться в организацию, которая делала первоначальный проект. Разумеется, если она известна, «жива» и продолжает вести свою деятельность. По крайней мере, содержать архив, где могут найтись экземпляр или копия «исходной» документации. Такой вариант подходит разве что «молодым» объектам, которые проектировались после 2000 (2008) года (хотя «чудеса» тоже случаются).

2) Обратиться в действующую фирму, которая выполняет аналогичные строительные проекты. Она проведет комплексное обследование объекта и сможет «восстановить» (= изготовить заново), как минимум, ключевые разделы документации. Скажем, «Пояснительную записку» и «Технологические решения», так нужные Ростехнадзору (хотя расходы здесь будут немаленькие).

3) Обратиться в строительную компанию, которая «возводила» объект (если она еще существует). У нее может храниться экземпляр (копия) проектной и/или рабочей документации. Шансов мало, но все-таки они есть. Особенно если найти застройщика (технического заказчика) или генерального подрядчика.

4) «Прошерстить» государственные архивы или архивы органов местного самоуправления в регионе, где расположен объект или зарегистрирован (ведет свою деятельность) его собственник. В загребущие руки «архивистов» иногда попадала (до сих пор попадает) проектная документация крупных, в том числе советских объектов (вы же помните, да? «все меры по восстановлению»…).

5) Разработать новый проект (документацию) на техническое перевооружение ОПО, который включит все необходимые разделы и данные об объекте (саму процедуру проводить не обязательно). Законы такое «восстановление» не запрещают. Ростехнадзор «дозволение» дает (ссылку на письмо – см. выше). Да и вообще… это самый простой путь (и суммы здесь гораздо меньшие, чем при «классическом» проектирование). В его реализации может помочь… даже экспертная организация.

Какой способ лучше? Тот, который сработает. Какой выбрать? Решаете вы в зависимости от обстоятельств (и бюджета). Главное, помните, что отсутствие проектной документации на опасный производственный объект – это нарушение обязательных требований (не только промышленной безопасности, но и градостроительной деятельности). Поэтому брать в аренду ОПО без проекта – высокий риск, который чреват малоприятными последствиями. Уже «вляпались» в подобную ситуацию? Ну, тогда обращайтесь. Проконсультируем и поможем.

 
Остались вопросы? Получите консультацию эксперта  по телефону +7 (999) 333-79-61 или электронной почте expert@mtk-exp.ru